Wohnung mit Garten: Welches Recht bieten Sie tatsächlich an?

Wann eine Außenfläche zum Sondereigentum gehören kann

Das Wohnungseigentumsgesetz begrenzt Sondereigentum nicht generell auf den Innenraum einer Wohnung. Nach § 3 WEG kann es sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil erstrecken. Die Wohnung oder die betreffenden Räume müssen dabei wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Für Außenflächen nennt die Vorschrift außerdem Maßangaben im Aufteilungsplan als Voraussetzung ihrer Bestimmung. Daraus folgt eine wichtige Unterscheidung für den Verkauf: Eine Gartenfläche kann rechtlich anders zugeordnet sein als ein nur zur alleinigen Nutzung überlassener Bereich des gemeinschaftlichen Grundstücks. Die gesetzliche Möglichkeit begründet jedoch nicht bei jedem bestehenden Wohnungsgarten nachträglich Sondereigentum. Entscheidend ist die tatsächlich geschaffene Rechtsposition. Ein Zaun, eine jahrzehntelange Pflege oder die Bezeichnung „Privatgarten“ im alten Exposé bewirken allein diese Eigentumszuordnung nicht. Auch die gut erkennbare äußere Grundstücksgrenze beantwortet eine andere Frage als die Aufteilung innerhalb der Gemeinschaft. Die Fläche des gesamten Grundstücks ist deshalb nicht automatisch die mit Ihrer Wohnung ausschließlich angebotene Gartenfläche.

Was eine alleinige Gartennutzung rechtlich aussagt

Bei einem Sondernutzungsrecht bleibt die Frage nach der Nutzung von der Eigentumszuordnung zu unterscheiden. § 5 Absatz 4 WEG behandelt solche Rechte ausdrücklich im Zusammenhang mit Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer. Der Inhalt einer solchen Vereinbarung bestimmt, welche besondere Position für den betreffenden Eigentümer bestehen soll. Die tatsächliche Alleinnutzung sagt für sich noch nicht, dass zugleich beliebige bauliche Veränderungen oder die freie Weitergabe einer Teilfläche gestattet sind. Ein ausschließlich nutzbarer Sitzplatz und ein rechtlich selbständiges Gartengrundstück sind unterschiedliche Verkaufsgegenstände. Auch der Bezug zur konkreten Wohnung ist bedeutsam: Eine Beschreibung, die nur die räumliche Nähe zur Erdgeschosswohnung wiedergibt, erklärt noch nicht den rechtlichen Umfang. Für den Kaufinteressenten besteht der Nutzen in der tatsächlich gesicherten Nutzungsbefugnis. Diese kann im Alltag sehr wertvoll sein, ohne dass ihr dafür eine weitergehende Eigentumswirkung zugeschrieben werden muss. Eine gewünschte zusätzliche Befugnis wird durch die Bezeichnung des bestehenden Rechts nicht automatisch mitgeschaffen.

Welche Regelungen auch den Käufer binden

Für den Käufer als Sondernachfolger enthält § 10 Absatz 3 WEG eine wichtige Unterscheidung. Vereinbarungen, mit denen Eigentümer ihr Verhältnis ergänzend oder abweichend vom Gesetz regeln, wirken gegen ihn nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Das gilt auch für deren Änderung oder Aufhebung und für Beschlüsse, die auf einer solchen Vereinbarung beruhen. Sonstige Beschlüsse benötigen für ihre Wirkung gegenüber dem Sondernachfolger hingegen keine Grundbucheintragung. Eine Versammlungsniederschrift kann deshalb nicht pauschal als bedeutungslos behandelt werden; sie beweist aber ebenso wenig ohne Einordnung jede gewünschte Bindung einer Vereinbarung. Für ein Gartenrecht ist entscheidend, zu welcher dieser Gruppen die konkrete Regelung gehört. Eine bisher zwischen den Bewohnern gelebte Verständigung und die gegenüber dem künftigen Wohnungseigentümer wirkende Rechtslage können sich unterscheiden. Der Kaufvertrag über die Wohnung beantwortet diese gemeinschaftsrechtliche Bindungsfrage nicht allein dadurch, dass Verkäufer und Käufer dieselbe Gartenbeschreibung verwenden.

Was die Begründung neuen Sondereigentums voraussetzt

Soll eine Gartenfläche erst im Zusammenhang mit dem Verkauf rechtlich neu zugeordnet werden, gelten für Sondereigentum besondere Formvorschriften. § 4 WEG verlangt für seine Einräumung oder Aufhebung die Einigung der Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch. Die Einigung muss die für die Auflassung vorgeschriebene Form einhalten. Sondereigentum kann zudem nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. Für den Vertrag, der eine Pflicht zur Einräumung, zum Erwerb oder zur Aufhebung begründet, verweist die Vorschrift auf § 311b Absatz 1 BGB. Eine Absichtserklärung im Käufergespräch bewirkt daher nicht schon die dingliche Änderung. Ebenso wenig ersetzt eine neue farbige Zeichnung die erforderlichen Erklärungen und Eintragungen. Der bestehende Verkaufsgegenstand und eine erst noch umzusetzende Umgestaltung sind verschiedene Ausgangslagen. Ein Käufer, der eine vorhandene Wohnung mit ihrem bisherigen Gartenrecht erwirbt, erhält nicht allein wegen eines zusätzlichen Gestaltungswunsches eine neu geschaffene Eigentumsposition.

Die Stadt Essen beschreibt bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Kennzeichnung der zu einer Wohneinheit gehörenden Räume und die Zuordnung in den erforderlichen Bauzeichnungen. Diese örtliche Unterlage kann ein Anlass sein, die Nummerierung und den Bezug Ihrer Einheit genauer anzusehen. Sie ist jedoch nicht allein die vollständige rechtliche Erklärung jedes Gartenrechts. Eine Nummer auf einer Zeichnung muss zusammen mit der tatsächlichen Grundbuch- und Vereinbarungsgrundlage eingeordnet werden.

Warum gemeinschaftliche Anlagen gemeinschaftlich bleiben können

Eine räumlich ausschließlich genutzte Fläche führt nicht dazu, dass jede dort befindliche Anlage rechtlich nur zur Wohnung gehört. § 5 Absatz 2 WEG nimmt Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, vom Sondereigentum aus. Dasselbe gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen. Die Vorschrift erfasst solche Gegenstände auch dann, wenn sie im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegen. Ein Garten kann deshalb eine individuelle Nutzung ermöglichen und zugleich Einrichtungen enthalten, die eine Aufgabe für das gesamte Haus erfüllen. Der Standort allein beantwortet die Eigentumsfrage nicht. Ebenso wenig macht eine vom Nutzer bezahlte Gestaltung einen gemeinschaftlichen Gegenstand automatisch zu seinem alleinigen Eigentum. Für das Angebot bedeutet das: Der Nutzen der Außenfläche und die rechtliche Stellung einzelner Bestandteile können nebeneinander bestehen. Eine pauschale Zusage vollständiger Verfügung über sämtliche Einrichtungen im Garten wäre weitergehend als die bloße Zuordnung der nutzbaren Fläche.

Welche Rücksicht und Zugänge mit der Wohnung verbunden sind

Auch ein zugeordnetes Gartenrecht besteht innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. § 14 WEG verpflichtet den Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft, gesetzliche Regeln, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Bestimmte Einwirkungen sowie das Betreten seines Sondereigentums sind zu dulden, wenn sie den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Ohne entsprechende Regelung knüpft das Gesetz die Duldung daran, dass kein Nachteil über das beim geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus entsteht. Gegenüber anderen Eigentümern bestehen ebenfalls Grenzen für Beeinträchtigungen und entsprechende Duldungspflichten. Bei einer zu duldenden Einwirkung, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann ein angemessener Geldausgleich verlangt werden. Alleinige Gartennutzung bedeutet folglich nicht zwingend, dass jeder gemeinschaftsbezogene Zugang ausgeschlossen ist. Sie bedeutet umgekehrt auch keine voraussetzungslose Pflicht, jede beliebige Nutzung durch andere hinzunehmen. Für den Käufer zählt die rechtliche Reichweite der jeweiligen Berechtigung. Ein Foto einer geschlossenen Gartenpforte beantwortet diese Frage ebenso wenig wie die bloße Aussage, die Fläche werde seit Jahren nur von einer Wohnung genutzt.

Wie laufende Gemeinschaftskosten verteilt werden

Für die laufenden Kosten der Gemeinschaft sieht § 16 WEG grundsätzlich eine Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vor. Diese Anteile richten sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine andere Verteilung beschließen; das Gesetz erlaubt insoweit auch Abweichungen von einer Vereinbarung. Die tatsächlich geltende Kostenlast lässt sich daher nicht allein aus der Größe des ausschließlich genutzten Gartens berechnen. Ebenso wenig beweist die bisher selbst übernommene Gartenarbeit, dass sämtliche gemeinschaftlichen Ausgaben bereits durch diese Arbeit abgegolten wären. Eine Pflicht zur Pflege und eine Beteiligung an Gemeinschaftskosten können unterschiedliche Grundlagen haben. Bei baulichen Veränderungen verweist § 16 außerdem auf die besonderen Regeln des § 21 WEG. Für den Käufer sind laufende Verwaltungskosten, eine konkret geregelte Pflegepflicht und die Kosten eines zusätzlichen Bauvorhabens deshalb verschiedene wirtschaftliche Positionen. Ein pauschaler jährlicher Gartenbetrag würde diese Unterschiede verdecken, wenn seine Grundlage nicht der tatsächlich geltenden Regelung entspricht.

Wie Erhaltung und Benutzung gemeinschaftlich geregelt werden

Soweit Vereinbarungen keine entsprechende Regelung enthalten, entscheiden die Eigentümer nach § 19 WEG durch Beschluss über ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Dazu gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine Hausordnung und die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage nennt das Gesetz ebenfalls. Damit kann eine gemeinschaftliche Regelung für den Gartenalltag relevant bleiben, obwohl nur eine Wohnung einen bestimmten Teil ausschließlich nutzt. Erhaltung betrifft einen anderen Zweck als die Schaffung einer zusätzlichen Ausstattung nach persönlichen Wünschen. Der Zustand einer vorhandenen gemeinschaftlichen Einrichtung und die Entscheidung über eine neue Gartengestaltung werden deshalb nicht automatisch gleich behandelt. Für den Käufer kann eine gut gepflegte Fläche einen unmittelbaren Nutzen haben; ihre weitere Verwaltung hängt dennoch von der geltenden Organisation ab. Eine bislang reibungslose praktische Lösung ist für das Zusammenleben hilfreich, ersetzt aber nicht die rechtliche Grundlage für künftige Entscheidungen der Gemeinschaft.

Welche Grenzen für eine neue Gartengestaltung gelten

Eine Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, ist nach § 20 WEG eine bauliche Veränderung. Solche Maßnahmen können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Für bestimmte angemessene Maßnahmen bestehen gesetzliche Ansprüche, etwa zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchsschutz; über ihre Durchführung ist gleichwohl im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Daneben kann eine Gestattung verlangt werden, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Das Gesetz zieht außerdem eine Grenze bei grundlegender Umgestaltung der Wohnanlage und bei unbilliger Benachteiligung eines Eigentümers ohne dessen Einverständnis. Der Wunsch eines Käufers nach einer neuen Anlage im Garten ist somit von der bereits bestehenden Gartennutzung zu unterscheiden. Eine ausschließliche Nutzung macht nicht jedes künftige Vorhaben bereits zum erlaubten Bestandteil des Angebots. Auch ein grundsätzlich möglicher Anspruch auf eine Gestattung ist inhaltlich etwas anderes als eine schon vorliegende Entscheidung über die konkrete Durchführung.

Wer eine gestattete bauliche Veränderung bezahlt

§ 21 WEG verbindet die Kosten einer baulichen Veränderung mit besonderen Regeln für deren Nutzung. Eine einem Eigentümer gestattete Maßnahme oder eine auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 ausgeführte Maßnahme bezahlt grundsätzlich dieser Eigentümer; ihm stehen dann die Nutzungen zu. Eine Kostenverteilung auf alle Eigentümer kommt unter anderen gesetzlichen Voraussetzungen in Betracht, etwa bei einer qualifizierten Mehrheit oder einer Amortisation innerhalb angemessener Zeit. Bei der Mehrheitsvariante bleiben unverhältnismäßige Kosten eine Grenze. Für andere Maßnahmen tragen grundsätzlich die Eigentümer die Kosten, die sie beschlossen haben. Das Gesetz ermöglicht auch eine spätere Beteiligung an Nutzungen gegen angemessenen Ausgleich. Abweichende Beschlüsse dürfen Eigentümern, die nach den gesetzlichen Gruppen keine Kosten schulden, solche Kosten nicht einfach auferlegen. Für den Wohnungsverkauf ist deshalb der Satz „Die Gemeinschaft hat zugestimmt“ noch keine vollständige Erklärung der wirtschaftlichen Folge. Gestattung, Finanzierung und Nutzungsberechtigung beantworten jeweils einen Teil der Frage, was die konkrete Gartenanlage für die angebotene Wohnung bedeutet.

Welche Ansprüche ein Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft hat

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 WEG der Gemeinschaft. Jeder Wohnungseigentümer kann von ihr eine ordnungsmäßige Verwaltung sowie eine entsprechende Benutzung verlangen. Maßstab sind die Interessen der Gesamtheit nach billigem Ermessen und die geltenden gesetzlichen Regeln, Vereinbarungen und Beschlüsse. Das ist eine andere Rechtsposition als die Befugnis, eine gewünschte Lösung einseitig für alle festzulegen. Für unmittelbar drohende Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum sieht das Gesetz allerdings ein eigenes Handlungsrecht vor: Jeder Eigentümer darf ohne Zustimmung die zur Abwendung notwendigen Maßnahmen treffen. Eine akute Schadensabwehr ist damit von einer frei geplanten Umgestaltung zu unterscheiden. Hinzu kommt das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu verlangen. Diese Ansprüche bestehen aus der Eigentümerstellung und erklären, warum gemeinschaftliche Gartenfragen nicht bloß von der persönlichen Gefälligkeit einzelner Nachbarn abhängen. Sie verleihen dem Verkäufer zugleich keine allgemeine Vertretungsmacht, dem Käufer bereits jede gewünschte Entscheidung der Gemeinschaft verbindlich zuzusagen.

Welche Wirkung eine Zusage zum Garten im Verkauf hat

Eine rechtlich präzise Gartenbeschreibung betrifft auch die Haftungsseite des Verkaufs. § 444 BGB begrenzt die Wirkung eines vereinbarten Ausschlusses von Mängelrechten: Der Verkäufer kann sich darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Ein Haftungsausschluss beseitigt diese beiden gesetzlichen Grenzen daher nicht. Eine vorhandene Unklarheit und eine bewusst übernommene Garantie sind zudem unterschiedliche Sachverhalte. Welche Bedeutung eine konkrete Erklärung besitzt, hängt von ihrem tatsächlichen Inhalt und den Umständen ab. Für ein Angebot ist der Unterschied zwischen nachgewiesener Nutzung, bestehendem Eigentum und erst beabsichtigter Änderung wesentlich. Ein Käufer kann aus einer zugesagten freien Gestaltung eine andere Erwartung ableiten als aus einem zutreffend beschriebenen Sondernutzungsrecht. Der Vorteil des Gartens liegt im tatsächlich angebotenen Recht und seiner nutzbaren Qualität. Eine weitergehende Zusage wird nicht dadurch abgesichert, dass der Kaufvertrag an anderer Stelle allgemein einen Haftungsausschluss enthält.