Hausverkauf und Police: Was ist für den Wechsel zu klären?

Was beim Eigentümerwechsel mit dem Vertrag geschieht

Der Verkauf eines versicherten Gebäudes führt grundsätzlich zu einem gesetzlichen Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Versicherungsvertrag. § 95 VVG erfasst dabei die Rechte und Pflichten, die während seiner Eigentumszeit entstehen. Bei einem Grundstück knüpft der Eigentumserwerb nach § 873 BGB an Einigung und Eintragung an; eine Schlüsselübergabe allein bewirkt diesen Erwerb nicht. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Übernahme laufender Kosten kann deshalb früher beginnen als die neue Stellung im Versicherungsverhältnis. Für die Prämie der beim Eintritt laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Erwerber nach § 95 VVG als Gesamtschuldner. Das betrifft den Anspruch des Versicherers: Er ist durch eine private Aufteilung zwischen den Kaufparteien nicht auf deren jeweiligen rechnerischen Anteil beschränkt. Außerdem muss der Versicherer den Eintritt erst gegen sich gelten lassen, wenn er davon Kenntnis hat. Der gesetzliche Übergang, die interne Kostenverteilung und die Kenntnis des Versicherers sind somit drei unterschiedliche Voraussetzungen. Eine bereits bezahlte Jahresrechnung macht weder den Erwerber automatisch zum ursprünglichen Vertragspartner noch die private Beitragsabrechnung gegenüber dem Versicherer verbindlich.

Welche Kündigungsmöglichkeiten der Erwerb eröffnet

Nach § 96 VVG kann der Erwerber die übergegangene Versicherung sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Dieses besondere Recht besteht nicht unbegrenzt: Es erlischt grundsätzlich einen Monat nach dem Erwerb. Wusste der Erwerber nicht, dass die Versicherung bestand, beginnt der entsprechende Monat mit dieser Kenntnis. Auch der Versicherer erhält ein Kündigungsrecht. Er muss es innerhalb eines Monats ab seiner Kenntnis der Veräußerung ausüben und dabei eine Kündigungsfrist von einem Monat einhalten. Ausübungsfrist und Zeitraum bis zum Vertragsende erfüllen also unterschiedliche Aufgaben. Kündigt eine der beiden Seiten nach dieser Vorschrift, schuldet der Veräußerer die Prämie; eine entsprechende Haftung des Erwerbers besteht dann nicht. Dieser Sonderfall unterscheidet sich von der zuvor beschriebenen gemeinsamen Prämienhaftung beim fortbestehenden Vertrag. Für die wirtschaftliche Gegenüberstellung von Fortführung und Wechsel gehören daher das tatsächliche Vertragsende und die gesetzliche Beitragsfolge zusammen. Ein bloß günstigerer neuer Tarif erklärt noch nicht, welche Verpflichtung aus der bisherigen Police bei der gewählten Kündigung verbleibt.

Welche Folgen eine unterbliebene Veräußerungsanzeige hat

Die Veräußerung ist dem Versicherer nach § 97 VVG unverzüglich anzuzeigen; das Gesetz nennt hierfür Veräußerer oder Erwerber. Eine unterlassene Anzeige kann den Leistungsanspruch betreffen, lässt den Versicherungsschutz aber nicht bereits am ersten Tag pauschal entfallen. Die gesetzliche Leistungsfreiheit setzt voraus, dass der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen. Zusätzlich müsste der Versicherer den bisherigen Vertrag mit dem Erwerber nicht geschlossen haben. Selbst dann enthält die Vorschrift Ausnahmen: Der Versicherer bleibt leistungspflichtig, wenn ihm die Veräußerung zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits bekannt war. Dasselbe gilt, wenn bei Eintritt des Versicherungsfalls seine Kündigungsfrist abgelaufen war und er nicht gekündigt hat. Ein eingetretener Schaden nach einem Eigentümerwechsel verlangt deshalb eine Zuordnung dieser konkreten Voraussetzungen. Die Aussagen „keine Meldung, also keine Leistung“ und „der Vertrag geht ohnehin über, also ist keine Meldung nötig“ lassen jeweils einen wesentlichen Teil der gesetzlichen Regelung aus. Auch eine Übergabe der Police an den Käufer ist für sich noch keine Anzeige gegenüber dem Versicherer.

Welche Grenzen für abweichende Vertragsbedingungen gelten

Der Schutz des Erwerbers hängt nicht ausschließlich davon ab, wie der Versicherer seine Bedingungen formuliert. § 98 VVG hindert ihn daran, sich auf Vertragsbestimmungen zu berufen, die von den Regeln der §§ 95 bis 97 zum Nachteil des Erwerbers abweichen. Eine belastende Klausel ist daher nicht schon deshalb im konkreten Übergang durchsetzbar, weil sie im Versicherungsschein steht. Das Gesetz lässt allerdings ausdrücklich eine Formvorgabe zu: Für die Kündigung des Erwerbers und für die Veräußerungsanzeige dürfen Schriftform oder Textform bestimmt werden. Die inhaltliche Schutzregel macht eine solche zulässige Formanforderung nicht gegenstandslos. Für einen Vertragswechsel zählen somit sowohl das gesetzliche Recht als auch die dafür wirksam festgelegte Erklärungsform. Ein telefonisches Gespräch und eine formgerechte Erklärung können unterschiedliche Wirkungen haben.

Was bei einer Veränderung der versicherten Gefahr gilt

Die Verkaufsphase kann mit einer geänderten Nutzung des Hauses zusammenfallen. § 23 VVG unterscheidet bei einer Gefahrerhöhung drei Ausgangslagen. Nach Abgabe seiner Vertragserklärung darf der Versicherungsnehmer ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung selbst vornehmen oder einem Dritten gestatten. Erkennt er erst später, dass er eine solche Veränderung ohne Einwilligung vorgenommen oder erlaubt hat, muss er sie unverzüglich anzeigen. Tritt eine Gefahrerhöhung unabhängig von seinem Willen ein, entsteht die Anzeigepflicht mit seiner Kenntnis davon. Der eigene Einfluss auf die Veränderung ist damit rechtlich bedeutsam. Ein bereits begonnener Umbau und eine von außen eingetretene Veränderung werden nicht allein deshalb gleich behandelt, weil beide während der Vermarktung auftreten. Ob die konkrete Veränderung überhaupt eine Gefahrerhöhung darstellt, bleibt eine weitere Voraussetzung. Der bevorstehende Verkauf hebt die Regeln nicht auf; eine private Erlaubnis an den Käufer ersetzt auch keine erforderliche Einwilligung des Versicherers.

Wann eine Gefahrerhöhung zur Kündigung führen kann

Bei den Kündigungsfolgen unterscheidet § 24 VVG nach dem Anlass und dem Verschulden. Verletzt der Versicherungsnehmer das Verbot, eine Gefahrerhöhung ohne Einwilligung vorzunehmen oder zu gestatten, kann der Versicherer grundsätzlich fristlos kündigen. Diese Möglichkeit setzt jedoch voraus, dass die Verletzung vorsätzlich oder grob fahrlässig war. Bei einfacher Fahrlässigkeit beträgt die Kündigungsfrist einen Monat. Für eine nachträglich erkannte oder unabhängig vom Willen eingetretene Gefahrerhöhung sieht das Gesetz ebenfalls eine Monatsfrist vor. Das Kündigungsrecht erlischt, wenn der Versicherer es nicht innerhalb eines Monats ab Kenntnis der Gefahrerhöhung ausübt. Es erlischt auch, wenn der Zustand vor der Erhöhung wiederhergestellt ist. Eine dauerhafte Änderung und eine bereits vollständig beseitigte Veränderung können deshalb zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Für die Übergangszeit ist nicht nur entscheidend, ob der Versicherer irgendwann von einem Umbau gehört hat, sondern welcher Zustand bestand und welche Kündigungsbefugnis zu diesem Zeitpunkt noch vorhanden war.

Wie sich Beitrag oder versicherter Umfang ändern können

Eine Gefahrerhöhung muss nicht zur Beendigung des gesamten Vertrags führen. § 25 VVG erlaubt dem Versicherer anstelle einer Kündigung, für die höhere Gefahr eine seinen Geschäftsgrundsätzen entsprechende Prämie zu verlangen oder deren Absicherung auszuschließen. Die höhere Prämie kann ab dem Zeitpunkt der Gefahrerhöhung verlangt werden. Damit kann eine veränderte Nutzung schon vor dem nächsten regulären Beitragsjahr finanzielle Folgen haben. Für das Erlöschen dieses Rechts verweist das Gesetz auf die bei der Kündigung geltenden Regeln. Steigt die Prämie wegen der Gefahrerhöhung um mehr als zehn Prozent oder wird die höhere Gefahr ausgeschlossen, erhält der Versicherungsnehmer ein besonderes Kündigungsrecht. Er kann innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung ohne Kündigungsfrist beenden; auf dieses Recht muss der Versicherer hinweisen. Eine Beitragsanpassung und ein engerer versicherter Umfang sind unterschiedliche Ergebnisse. Eine unverändert benannte Police kann deshalb nach einer wirksamen Änderung eine andere wirtschaftliche Bedeutung für den Erwerber haben.

Warum ein Schaden nach einer Gefahrerhöhung gesondert zu beurteilen ist

§ 26 VVG behandelt die Leistung im eingetretenen Versicherungsfall. Bei einer vorsätzlichen Verletzung des Verbots einer nicht genehmigten Gefahrerhöhung kann der Versicherer leistungsfrei sein. Bei grober Fahrlässigkeit ist eine Kürzung nach der Schwere des Verschuldens vorgesehen; die Beweislast dafür, dass keine grobe Fahrlässigkeit vorlag, trägt insoweit der Versicherungsnehmer. Für unterbliebene Anzeigen einer nachträglich erkannten oder unabhängig eingetretenen Gefahrerhöhung enthält die Vorschrift zusätzliche zeitliche Voraussetzungen und eine Ausnahme bei bereits vorhandener Kenntnis des Versicherers. Auch hier unterscheidet sie Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Zudem bleibt der Versicherer insoweit leistungspflichtig, wie die Gefahrerhöhung für den Schaden oder den Umfang seiner Leistungspflicht nicht ursächlich war. Eine weitere Ausnahme betrifft die bereits abgelaufene Kündigungsfrist ohne Kündigung. Die bloße Gleichzeitigkeit von Bauarbeiten und Schaden beweist daher noch nicht die vollständige Leistungsfreiheit. Umgekehrt sichert die Bezeichnung als gewöhnliche Verkaufsphase keine ungekürzte Zahlung. Entscheidend sind die gesetzlich relevanten Ursachen, Zeitpunkte und Verantwortlichkeiten im konkreten Schadenfall.

Wann die Regeln zur Gefahrerhöhung nicht eingreifen

Nicht jede Veränderung am versicherten Haus löst die zuvor beschriebenen Rechtsfolgen aus. Nach § 27 VVG sind die Regeln der §§ 23 bis 26 nicht anzuwenden, wenn die Gefahr nur unerheblich erhöht ist. Dasselbe gilt, wenn nach den Umständen als vereinbart anzusehen ist, dass die Gefahrerhöhung mitversichert sein soll. Der gesetzliche Maßstab enthält damit eine Grenze und eine Frage des vereinbarten Schutzes. Allein aus einer neuen Nutzung lässt sich deshalb weder eine wirksame Kündigung noch eine zulässige Leistungskürzung ableiten. Diese Ausnahme setzt allerdings eine entsprechende tatsächliche Einordnung voraus. Der persönliche Eindruck, eine Änderung sei üblich oder werde nur kurz dauern, ersetzt die Voraussetzungen nicht. Für den Vergleich zwischen unveränderter Fortführung und angepasstem Vertrag zählt die tatsächlich versicherte Gefahr.

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Was die Anzeige eines eingetretenen Schadens bewirkt

Ein Schaden während des Verkaufs löst eine andere Anzeige aus als der Eigentümerwechsel. § 30 VVG verpflichtet den Versicherungsnehmer, den Versicherungsfall nach Kenntnis unverzüglich dem Versicherer mitzuteilen. Steht die vertragliche Versicherungsleistung einem Dritten zu, trifft auch diesen die Anzeigepflicht. Der Zugang eines Verkaufshinweises ersetzt somit nicht automatisch die Information über einen anschließend eingetretenen Schaden. Umgekehrt enthält eine Schadenmeldung nicht zwingend schon die Information, wer inzwischen Eigentümer ist. Für eine vertragliche Vereinbarung über Leistungsfreiheit wegen unterlassener Schadenanzeige setzt das Gesetz eine Grenze: Darauf kann sich der Versicherer nicht berufen, wenn er anderweitig rechtzeitig vom Versicherungsfall erfahren hat. Die Kenntnis des Versicherers ist hier erneut bedeutsam, bezieht sich aber auf einen anderen Gegenstand. Die Eingangsbestätigung einer Schadenmeldung zeigt zunächst den gemeldeten Vorgang. Sie ist für sich weder eine Zusage zur Höhe der Entschädigung noch die Feststellung, dass sämtliche Voraussetzungen des Leistungsanspruchs erfüllt sind.

Welche Auskünfte im Schadenfall geschuldet werden

Eine Meldung beendet die Bearbeitung des Versicherungsfalls nicht. Nach § 31 VVG kann der Versicherer die Auskünfte verlangen, die zur Feststellung des Falls oder des Umfangs seiner Leistungspflicht erforderlich sind. Das betrifft den tatsächlichen Sachverhalt und die Reichweite des geltend gemachten Anspruchs. Belege darf er verlangen, soweit ihre Beschaffung dem Versicherungsnehmer billigerweise zugemutet werden kann. Die gesetzliche Pflicht ist damit weder auf eine einzige Schadennummer beschränkt noch ein unbegrenzter Anspruch auf jede beliebige Unterlage. Steht die Versicherungsleistung einem Dritten zu, treffen auch ihn die entsprechenden Pflichten. Beim Verkauf eines Hauses mit einem noch offenen Leistungsfall bleibt deshalb zwischen der bereits gemeldeten Tatsache und der weiterhin erforderlichen Sachverhaltsklärung zu unterscheiden. Eine vorhandene Kostenschätzung bestimmt nicht schon allein die Leistung des Versicherers. Ebenso wenig folgt aus einem neuen Eigentümer, dass eine bereits offene Frage zur Ursache des Schadens ohne Bedeutung geworden wäre.

Wie die eigene Verursachung eines Schadens eingeordnet wird

Die Herbeiführung des Versicherungsfalls ist ein weiterer eigenständiger Gesichtspunkt. Nach § 81 VVG besteht keine Leistungspflicht, wenn der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall vorsätzlich herbeiführt. Bei grober Fahrlässigkeit kann der Versicherer seine Leistung in einem Verhältnis kürzen, das der Schwere des Verschuldens entspricht. Die Vorschrift ordnet für grobe Fahrlässigkeit also keine automatisch vollständige Versagung jeder Leistung an. Sie verspricht aber auch nicht, dass eine bestehende Gebäudeversicherung jede selbst verursachte Folge ungekürzt ersetzt. Die Frage, ob ein bestimmtes Ereignis überhaupt unter den vereinbarten Schutz fällt, bleibt davon zu unterscheiden. Ein versichertes Risiko und die Verantwortlichkeit für den konkreten Eintritt sind verschiedene Teile der Anspruchsprüfung. Für die Verkaufsentscheidung ist das bei einem offenen Schaden wichtig: Eine erwartete Versicherungszahlung besitzt einen anderen Stellenwert als eine bereits verbindlich festgestellte Leistung. Der Kaufpreis und eine private Absprache zwischen Verkäufer und Käufer entscheiden diese versicherungsrechtliche Frage nicht.

Welche Besonderheit bei einer Eigentumswohnung besteht

Bei einer Eigentumswohnung kann die Gebäudeversicherung auf Ebene der Gemeinschaft bestehen. § 19 WEG zählt eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Es geht dabei um das gemeinschaftliche Eigentum und die Gemeinschaftsorganisation; eine private Hausratversicherung erfüllt einen anderen Zweck. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verkauf einer einzelnen Einheit gibt dem Verkäufer daher nicht allein die Befugnis, den gemeinschaftlichen Versicherungsvertrag nach seinen eigenen Terminwünschen zu beenden. Wohnungseigentümer besitzen zugleich ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Die Kenntnis des Gemeinschaftsvertrags kann so von der eigenen Stellung im Vertrag unterschieden werden. Für den Käufer einer Wohnung betrifft die Versicherung damit auch die laufende gemeinschaftliche Verwaltung. Ein individuelles Angebot für seine persönlichen Risiken beantwortet nicht automatisch, welcher Schutz für das Gebäude gemeinschaftlich besteht und wie dieser finanziert wird.